Prologis affitta magazzini a canoni in crescita, eppure nel 2025 l'utile per azione è stato inferiore a quello del 2021. L'acquisizione prevista di Segro, pagata in gran parte con nuove azioni, metterà alla prova la capacità della maggiore dimensione di tradursi in valore per ciascun azionista.
Un pacco che arriva alla vostra porta è probabilmente passato prima per un grande magazzino. Prologis possiede, costruisce e affitta edifici di questo tipo, nei quali le imprese pagano un canone per lo spazio in cui stoccare le merci prima di spedirle ai clienti. I suoi magazzini si trovano negli Stati Uniti, in Europa, in Asia e nel resto delle Americhe, e gli Stati Uniti rappresentano di gran lunga il mercato principale.
I ricavi dipendono da quanta parte degli spazi è locata e a quale canone. Nel 2025 l'attività di locazione ha generato $8.2 miliardi sugli $8.8 miliardi di ricavi del gruppo. Un ramo molto più piccolo incassa commissioni per la gestione di immobili detenuti da joint venture con investitori terzi. Prologis costruisce inoltre nuovi magazzini, in parte mantenendoli in portafoglio e in parte vendendoli con una plusvalenza. Tre voci di costo determinano ciò che resta: la gestione degli edifici, gli ammortamenti e gli interessi sul debito con cui sono stati finanziati. L'ammortamento ripartisce il costo di un edificio lungo la sua vita utile; la sua contabilizzazione non comporta alcun movimento di cassa. Per mantenere il proprio status fiscale di real estate investment trust, Prologis deve distribuire ogni anno almeno il 90% del reddito imponibile, e per crescere può quindi aver bisogno di capitali esterni.
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