EastGroup affitta spazi industriali alle imprese e la maggior parte dei costi degli immobili è a carico dei conduttori. I canoni sono in crescita. Le nuove costruzioni e le acquisizioni, ora più rapide e finanziate con nuove azioni e debito, devono però continuare ad aumentare gli utili per azione.
Alla periferia di una città si vedono spesso edifici lunghi e bassi, dotati di portoni di carico. EastGroup Properties possiede, sviluppa e acquista immobili di questo tipo, poi ne affitta gli spazi alle imprese. Ciò che vende è l'uso di quegli spazi per la durata del contratto di locazione, per cui quasi tutti i suoi ricavi provengono dai canoni. Cresce costruendo nuovi edifici, acquistando immobili già completati e aumentando i canoni sugli spazi che già possiede.
La maggior parte dei contratti di locazione prevede aumenti programmati del canone, per cui il reddito di un edificio esistente tende a crescere nel corso del contratto. Nella maggior parte dei contratti, inoltre, i conduttori pagano la propria quota di imposte sugli immobili, assicurazioni e manutenzione delle aree comuni, o almeno coprono di norma gli aumenti rispetto all'importo dell'anno iniziale. Imposte e assicurazioni sono le principali voci di costo operativo della società. Si supponga che le imposte su un edificio aumentino. Se l'immobile è locato, il conduttore ne assorbe la maggior parte; se invece l'unità è sfitta, il costo ricade su EastGroup. Ciò che resta dipende quindi meno dalle spese che da tre fattori: il tasso di occupazione degli edifici, l'entità degli aumenti dei canoni al rinnovo dei contratti e il costo delle risorse destinate ai nuovi edifici. Il costo di queste nuove risorse, sotto forma di interessi o di nuove azioni, non è a carico dei conduttori.
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