Welltower exploite désormais elle-même la majeure partie des résidences pour seniors qu'elle détient. Au troisième trimestre 2026, le bénéfice récurrent par action a progressé plus vite que le nombre d'actions ; reste à savoir si les acquisitions payées en actions nouvelles permettront de prolonger cette tendance.
Un immeuble destiné aux personnes âgées, doté d'une salle à manger et de personnel sur place, a besoin d'un propriétaire et souvent d'un exploitant. Welltower assure les deux rôles. Elle détient des résidences pour seniors et des bâtiments de santé aux États-Unis, au Royaume-Uni et au Canada. Aujourd'hui, elle exploite elle-même la majeure partie de ses résidences pour seniors, au lieu de se contenter de les louer.
Dans les résidences qu'exploite Welltower, les résidents lui paient le logement et les services. Welltower prend en charge le personnel, la restauration, les charges courantes, l'assurance et les impôts, et conserve le reste. Trois éléments déterminent donc son bénéfice : le taux d'occupation des bâtiments, les tarifs que les résidents paient de leur poche et le coût du personnel. Cette activité d'exploitation est le principal moteur. Au troisième trimestre 2026, elle a généré 65% du résultat net d'exploitation, c'est-à-dire ce que rapportent les biens après déduction des frais d'exploitation. Dans le second moteur, la location en triple net, un exploitant verse un loyer à Welltower et assume lui-même les frais d'exploitation, ce qui rend le revenu plus stable mais plafonné. Un amortissement élevé, charge comptable liée à l'usure qui ne mobilise aucune trésorerie, réduit le bénéfice publié. Il vaut donc mieux juger Welltower sur ses fonds provenant des opérations, ou FFO, qui excluent cette charge ainsi que les plus-values de cession immobilière.
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