Prologis loue ses entrepôts à des loyers en hausse, mais son bénéfice par action de 2025 était inférieur à celui de 2021. Le rachat prévu de Segro, payé surtout en actions nouvelles, montrera si cette taille accrue profite à chaque actionnaire.
Un colis livré à votre porte est probablement d'abord passé par un grand entrepôt. Prologis possède, construit et loue des bâtiments de ce type. Des entreprises y louent de l'espace pour stocker leurs marchandises avant de les expédier à leurs clients. Ses entrepôts se trouvent aux États-Unis, en Europe, en Asie et dans le reste des Amériques, les États-Unis restant de loin son premier marché.
Les revenus dépendent de la part des surfaces louées et du niveau des loyers. En 2025, l'activité locative a apporté 8,2 milliards de dollars sur les 8,8 milliards de dollars de chiffre d'affaires du groupe. Une branche bien plus petite perçoit des commissions pour gérer des biens détenus par des coentreprises avec des investisseurs extérieurs. Prologis construit aussi de nouveaux entrepôts : il en conserve certains et en vend d'autres avec une plus-value. Trois coûts déterminent ce qui reste : l'exploitation des bâtiments, l'amortissement et les intérêts de la dette qui a servi à les financer. L'amortissement répartit le coût d'un bâtiment sur sa durée d'utilisation, et sa comptabilisation ne fait sortir aucune trésorerie. Pour conserver son statut fiscal de société d'investissement immobilier cotée (REIT), Prologis doit distribuer chaque année au moins 90 % de son revenu imposable. Il peut donc avoir besoin de capitaux extérieurs pour croître.
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