EastGroup alquila espacio industrial a empresas, y los inquilinos asumen la mayor parte de los costes de los inmuebles. Las rentas están subiendo, pero el ritmo más rápido de construcción y adquisición, financiado con nuevas acciones y deuda, debe seguir aumentando el beneficio por acción.
Si se recorren las afueras de una ciudad, es probable ver edificios largos y bajos con muelles de carga. EastGroup Properties posee, promueve y adquiere edificios de este tipo y después alquila el espacio a empresas. Lo que vende es el uso de ese espacio durante la vigencia de un contrato de arrendamiento, por lo que casi todos sus ingresos proceden de rentas. Crece levantando nuevos edificios, comprando inmuebles ya terminados y subiendo las rentas del espacio que ya posee.
La mayoría de los contratos de arrendamiento incluyen subidas de renta programadas, por lo que los ingresos de un edificio existente tienden a aumentar a lo largo de la vida del contrato. En la mayoría de los contratos, los inquilinos también pagan la parte que les corresponde de los impuestos sobre la propiedad, los seguros y el mantenimiento de las zonas comunes o, al menos, suelen cubrir los incrementos por encima de un importe de referencia del primer año. Los impuestos y los seguros son los mayores costes operativos de la compañía. Supongamos que sube la factura fiscal de un edificio. En un edificio alquilado, el inquilino absorbe la mayor parte, pero en una unidad vacía paga EastGroup. Así, lo que queda depende menos de los gastos que de tres factores: el nivel de ocupación de los edificios, cuánto suben las rentas al renovarse los contratos y cuánto cuesta el dinero destinado a nuevos edificios. Los inquilinos no pagan el coste de ese nuevo dinero, ni en intereses ni en nuevas acciones.
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