EastGroup vermietet Industrieflächen an Unternehmen, und die Mieter tragen den Großteil der Immobilienkosten. Die Mieten steigen, doch schnelleres Bauen und Zukaufen, finanziert über neue Aktien und Schulden, muss den Gewinn je Aktie weiter erhöhen.
Wer am Stadtrand entlangfährt, sieht vermutlich lange, flache Gebäude mit Ladetoren. EastGroup Properties besitzt, entwickelt und kauft solche Gebäude und vermietet die Flächen anschließend an Unternehmen. Verkauft wird die Nutzung dieser Flächen für die Laufzeit eines Mietvertrags, weshalb nahezu der gesamte Umsatz aus Mieten stammt. Das Unternehmen wächst, indem es neue Gebäude errichtet, fertige Objekte erwirbt und die Mieten für bereits gehaltene Flächen anhebt.
Die meisten Mietverträge sehen planmäßige Mieterhöhungen vor, sodass die Erträge aus einem bestehenden Gebäude über die Vertragslaufzeit tendenziell steigen. Nach den meisten Mietverträgen zahlen die Mieter zudem ihren Anteil an Grundsteuern, Versicherungen und der Instandhaltung gemeinschaftlich genutzter Flächen oder übernehmen zumindest in der Regel Erhöhungen über einen Betrag im Ausgangsjahr hinaus. Steuern und Versicherungen sind die größten Betriebskosten des Unternehmens. Angenommen, die Steuerrechnung für ein Gebäude steigt: Bei einem vermieteten Gebäude trägt der Mieter den Großteil davon, bei einer leerstehenden Einheit zahlt EastGroup. Was übrig bleibt, hängt daher weniger von den Ausgaben ab als von drei Faktoren: wie gut die Gebäude ausgelastet sind, wie stark die Mieten bei auslaufenden Verträgen steigen und was das Kapital für neue Gebäude kostet. Die Kosten dieses neuen Kapitals, ob in Form von Zinsen oder neuen Aktien, tragen die Mieter nicht.
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