Prologis alquila almacenes con rentas al alza, pero su beneficio por acción de 2025 fue inferior al de 2021. La compra prevista de Segro, que pagará principalmente con acciones nuevas, pondrá a prueba si el mayor tamaño llega a cada accionista.
Es probable que un paquete que llega a su puerta haya pasado antes por un gran almacén. Prologis es propietaria de este tipo de edificios, los construye y los alquila a empresas que pagan una renta por el espacio donde guardan sus mercancías antes de enviarlas a sus clientes. Sus almacenes se encuentran en Estados Unidos, Europa, Asia y el resto de América, y Estados Unidos es, con diferencia, su mayor mercado.
Los ingresos dependen de cuánto espacio está alquilado y a qué renta. En 2025, el negocio de alquiler aportó $8.2 bn de los $8.8 bn de ingresos del grupo. Una división mucho más pequeña cobra comisiones por gestionar inmuebles que pertenecen a sociedades conjuntas con inversores externos. Prologis también construye almacenes nuevos; conserva algunos y vende otros con plusvalía. Tres costes determinan lo que queda: la explotación de los edificios, la amortización y los intereses de la deuda con la que se financiaron. La amortización reparte el coste de un edificio a lo largo de su vida útil; registrarla no mueve caja. Para conservar su régimen fiscal de fondo de inversión inmobiliaria cotizado (real estate investment trust), Prologis debe distribuir cada año al menos el 90% de su beneficio imponible, por lo que puede necesitar financiación externa para crecer.
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